Casa heredada en Italia: voltura, beneficios de primera vivienda, IMU y venta

Cuando en la herencia hay una casa, la dichiarazione di successione (declaración de sucesión) sirve también para ponerla a nombre de los herederos: con el mismo envío se pide la voltura catastale (cambio de titular en el catastro) y se pagan los impuestos hipotecario y catastral, que bajan a 200 € cada uno si al menos un heredero cumple los requisitos de prima casa (primera vivienda). Después, quien vende la casa heredada no paga impuestos sobre la plusvalía. Aquí encontrarás las reglas sobre la voltura, los beneficios fiscales, el IMU (impuesto municipal sobre inmuebles), la venta y la gestión entre hermanos; para el procedimiento completo, consulta la guía de la declaración de sucesión.

¿La voltura catastral de la casa heredada es automática?

Sí, en el sentido de que no requiere un trámite aparte. El formulario oficial se llama «Dichiarazione di successione e domanda di volture catastali» (declaración de sucesión y solicitud de volture catastrales): al rellenarlo, los herederos piden también la voltura de los inmuebles. Según las instrucciones de la Agenzia delle Entrate, en la sucesión sin testamento la voltura se realiza según las cuotas previstas por la ley y proporcionales al derecho del fallecido; con testamento, según las disposiciones testamentarias.

Un ejemplo tomado de las instrucciones: el fallecido tenía el 50 % de un piso y los herederos son el cónyuge y tres hijos. La cuota hereditaria es 1/3 para el cónyuge y 2/9 para cada hijo; en el catasto (registro catastral italiano de inmuebles) figurará por tanto 1/6 de la propiedad a nombre del cónyuge y 1/9 a nombre de cada hijo, mientras que el otro 50 % sigue siendo de quien ya lo tenía.

La voltura solo funciona si los datos catastrales son correctos. Antes de rellenar la declaración conviene hacer una visura catastale (consulta del registro catastral) para comprobar la titularidad, las cuotas y la renta; para la lista completa de documentos, consulta la lista de documentos para la sucesión.

¿Cuánto se paga por la casa en la sucesión?

Por cada inmueble se pagan los impuestos hipotecario y catastral, calculados sobre el valor de la casa, más algunas cantidades fijas por toda la declaración.

El valor es, por regla general, el valor catastral: renta × 1,05 × 120 para las viviendas, con el coeficiente 110 que se aplica habitualmente cuando se cumplen los requisitos de primera vivienda. Una casa con una renta de 800 € vale 100.800 € como vivienda ordinaria: sin beneficios se pagan 2.016 € de impuesto hipotecario y 1.008 € de catastral; con los beneficios, 400 € en total.

El impuesto de sucesiones propiamente dicho es otra cosa: el cónyuge y los hijos solo lo pagan por encima de 1 millón de euros por persona. El cálculo completo está en la guía sobre tipos y mínimos exentos del impuesto de sucesiones.

¿Cómo se obtienen los beneficios de primera vivienda en la casa heredada?

Los impuestos hipotecario y catastral se pagan en cuantía fija (200 € cada uno) cuando la casa no es de lujo y al menos uno de los beneficiarios cumple los requisitos previstos para la compra de la primera vivienda (art. 69, apartado 3, L. 342/2000). Las instrucciones oficiales precisan que el beneficio se extiende a los demás herederos aunque no cumplan los requisitos.

Los requisitos, según la Agenzia delle Entrate, son:

• la casa está en la categoría catastral A/2, A/3, A/4, A/5, A/6, A/7 o A/11 (quedan excluidas A/1, A/8 y A/9);
• la casa está en el municipio de residencia del heredero, o el heredero se compromete a trasladar allí su residencia en 18 meses (o trabaja o estudia allí, con las reglas previstas);
• el heredero no tiene otra casa en el mismo municipio;
• el heredero no tiene en Italia otra casa comprada con los beneficios, o se compromete a venderla en dos años (plazo válido para las nuevas adquisiciones desde el 1 de enero de 2025, también por sucesión).

También pueden acogerse al beneficio los anexos (pertinenze: uno por cada categoría C/2, C/6 y C/7). Cada heredero puede pedir el beneficio para una sola vivienda en la misma sucesión.

Los beneficios se piden en la declaración de sucesión, con el código correspondiente y la declaración responsable de los requisitos: no basta con cumplirlos de hecho. Si un heredero no cumple los compromisos asumidos, por ejemplo no traslada la residencia en 18 meses, pierde el beneficio y debe pagar los impuestos en cuantía ordinaria con sanción e intereses. Quien se da cuenta de que no podrá cumplir el compromiso puede presentar a la oficina una solicitud (revoca d'intenti, revocación de intenciones, o ravvedimento, regularización voluntaria): la Resolución 30/E del 16 de septiembre de 2026 creó los códigos de tributo para pagar las cantidades que la oficina reclama en estos casos.

¿Los requisitos cuentan a la fecha del fallecimiento o a la de la declaración?

Cuentan a la fecha del fallecimiento, porque en la sucesión la transmisión de la casa se produce en ese momento. Así lo recuerda la Resolución 66/E del 20 de diciembre de 2024, que aclaró también qué pasa si la declaración se presenta después de los 12 meses:

• el beneficio se puede pedir también en la declaración presentada fuera de plazo, siempre que se presente antes de la notificación de una comprobación de oficio o, si no la hay, en los cinco años siguientes al plazo ordinario;
• las declaraciones sobre los requisitos que se olvidaron se pueden hacer con una declaración integrativa o sustitutiva;
• si la declaración llega después de los 18 meses previstos para trasladar la residencia y el heredero no residía ya en el municipio a la fecha del fallecimiento, el beneficio no se puede reconocer.

En cualquier caso, el retraso conlleva las sanciones descritas en la guía sobre la sucesión fuera de plazo.

¿Quién paga el IMU de la casa heredada?

Desde el día del fallecimiento, el IMU lo debe quien se ha convertido en propietario o titular de un derecho real sobre la casa, por su propia cuota. Dos situaciones frecuentes:

• cónyuge viudo: por ley (art. 540 c.c.) tiene el derecho de habitación sobre la casa que era la residencia familiar. Como titular de un derecho real de goce, es él el sujeto pasivo del IMU por toda la casa; si vive en ella y la casa no es de lujo (A/1, A/8, A/9), está exento por tratarse de su vivienda habitual;
• hijos u otros herederos que no viven en ella: pagan el IMU por su propia cuota, como por una segunda vivienda, con los tipos del municipio.

Las reglas de detalle (plazos, posibles declaraciones, tipos) dependen también de los acuerdos del municipio en el que está la casa.

¿Se puede vender la casa heredada antes de la sucesión?

Quien acepta la herencia se convierte en propietario desde la fecha del fallecimiento, pero para vender hacen falta algunos pasos formales. En la práctica, el notario que firma la venta comprueba que:

• se ha presentado la declaración de sucesión (sirve también para la voltura);
• la adquisición del heredero consta en los registros inmobiliarios, con la inscripción (trascrizione) de la aceptación de la herencia (art. 2648 c.c.), necesaria para que la cadena de transmisiones de la propiedad sea continua.

Vender la casa es un acto que implica la aceptación de la herencia (aceptación tácita, art. 476 c.c.); también algunos actos preparatorios pueden valorarse en este sentido, según el caso concreto. La forma de inscribir la aceptación tácita ha sido objeto de una reforma legislativa reciente (L. 182/2025): antes de firmar conviene que el notario te indique cómo se gestionará en tu caso concreto.

¿Se pagan impuestos sobre la plusvalía al vender la casa heredada?

No. El art. 67, apartado 1, letra b), del TUIR (ley italiana del impuesto sobre la renta) grava la plusvalía por la venta de inmuebles comprados o construidos hace no más de cinco años, pero excluye expresamente los adquiridos por sucesión. Quien hereda una casa y la vende, incluso a los pocos meses y a un precio superior al valor declarado en la sucesión, no paga IRPEF (impuesto sobre la renta de las personas físicas) ni impuesto sustitutivo sobre la diferencia.

La exclusión no se aplica a los terrenos edificables: la plusvalía por su venta tributa independientemente del tiempo transcurrido y de su procedencia.

En cambio, siguen siendo exigibles, a cargo de quien compra, los impuestos normales de la compra, y los gastos notariales de la venta.

¿Cómo se gestiona una casa heredada entre hermanos?

Sin testamento, si los herederos son varios hermanos, la casa pasa a ser de todos en comunidad hereditaria (comunione ereditaria), en proporción a las cuotas (por ejemplo, 1/2 cada uno si son dos hijos y no hay cónyuge). Las reglas principales del código civil:

En la declaración de sucesión cada heredero figura con su propia cuota y la voltura se hace en consecuencia; los acuerdos entre hermanos (adjudicación a uno, venta, división) son un paso posterior, que normalmente requiere una escritura notarial. Las cuotas de cada uno se explican en la guía sobre la sucesión sin testamento.