Casa ereditata: voltura, agevolazioni prima casa, IMU e vendita

Quando nell'eredità c'è una casa, la dichiarazione di successione serve anche a intestarla agli eredi: con lo stesso invio si chiede la voltura catastale e si pagano le imposte ipotecaria e catastale, che scendono a 200 € ciascuna se almeno un erede ha i requisiti prima casa. Chi poi vende la casa ereditata non paga imposte sulla plusvalenza. Qui trovi le regole per voltura, agevolazioni, IMU, vendita e gestione tra fratelli; per l'intera procedura vedi la guida alla dichiarazione di successione.

La voltura catastale della casa ereditata è automatica?

Sì, nel senso che non richiede una pratica separata. Il modello ufficiale si chiama «Dichiarazione di successione e domanda di volture catastali»: compilandolo, gli eredi chiedono anche la voltura degli immobili. Secondo le istruzioni dell'Agenzia delle Entrate, nella successione senza testamento la voltura è eseguita in base alle quote previste dalla legge e rapportate al diritto del defunto; con il testamento, in base alle disposizioni testamentarie.

Un esempio tratto dalle istruzioni: il defunto possedeva il 50 % di un appartamento ed eredi sono il coniuge e tre figli. La quota di devoluzione è 1/3 al coniuge e 2/9 a ciascun figlio; in catasto risulteranno quindi 1/6 della proprietà al coniuge e 1/9 a ciascun figlio, mentre l'altro 50 % resta a chi lo possedeva già.

La voltura funziona solo se i dati catastali sono corretti. Prima di compilare conviene fare una visura per controllare intestazione, quote e rendita; per l'elenco completo dei documenti vedi la checklist dei documenti per la successione.

Quanto si paga per la casa nella successione?

Per ogni immobile si pagano le imposte ipotecaria e catastale, calcolate sul valore della casa, più alcune somme fisse per l'intera dichiarazione.

Il valore è, di regola, il valore catastale: rendita × 1,05 × 120 per le abitazioni, con il coefficiente 110 comunemente applicato quando ricorrono i requisiti prima casa. Una casa con rendita di 800 € vale 100.800 € come abitazione ordinaria: senza agevolazioni si pagano 2.016 € di ipotecaria e 1.008 € di catastale; con le agevolazioni 400 € in tutto.

L'imposta di successione vera e propria è un'altra cosa: per coniuge e figli si paga solo oltre 1 milione di euro a testa. Il calcolo completo è nella guida su aliquote e franchigie dell'imposta di successione.

Come si ottengono le agevolazioni prima casa sulla casa ereditata?

Le imposte ipotecaria e catastale si pagano in misura fissa (200 € ciascuna) quando la casa non è di lusso e almeno uno dei beneficiari ha i requisiti previsti per l'acquisto della prima casa (art. 69, comma 3, L. 342/2000). Le istruzioni ufficiali precisano che il beneficio si estende agli altri eredi anche se non hanno i requisiti.

I requisiti, secondo l'Agenzia delle Entrate, sono:

• la casa è in categoria catastale A/2, A/3, A/4, A/5, A/6, A/7 o A/11 (sono escluse A/1, A/8 e A/9);
• la casa si trova nel comune di residenza dell'erede, oppure l'erede si impegna a trasferirvi la residenza entro 18 mesi (o vi lavora o studia, con le regole previste);
• l'erede non possiede un'altra casa nello stesso comune;
• l'erede non possiede in Italia un'altra casa acquistata con le agevolazioni, oppure si impegna a venderla entro due anni (termine valido per i nuovi acquisti dal 1° gennaio 2025, anche per successione).

Si possono agevolare anche le pertinenze (una per categoria C/2, C/6 e C/7). Ogni erede può chiedere l'agevolazione per una sola abitazione nella stessa successione.

Le agevolazioni si chiedono nella dichiarazione di successione, con l'apposito codice e la dichiarazione sostitutiva dei requisiti: non basta averli di fatto. Se un erede non rispetta gli impegni presi, per esempio non sposta la residenza entro 18 mesi, perde il beneficio e deve versare le imposte in misura ordinaria con sanzione e interessi. Chi si accorge di non poter rispettare l'impegno può presentare all'ufficio un'istanza (revoca d'intenti o ravvedimento): la Risoluzione 30/E del 16 settembre 2026 ha istituito i codici tributo per pagare le somme che l'ufficio richiede in questi casi.

I requisiti contano alla data del decesso o a quella della dichiarazione?

Contano alla data del decesso, perché nella successione il trasferimento della casa avviene in quel momento. Lo ricorda la Risoluzione 66/E del 20 dicembre 2024, che ha chiarito anche cosa succede se la dichiarazione è presentata dopo i 12 mesi:

• l'agevolazione si può chiedere anche nella dichiarazione tardiva, purché presentata prima della notifica di un accertamento d'ufficio o, in mancanza, entro cinque anni dal termine ordinario;
• le dichiarazioni sui requisiti dimenticate si possono rendere con una dichiarazione integrativa o sostitutiva;
• se la dichiarazione arriva dopo i 18 mesi previsti per trasferire la residenza e l'erede non era già residente nel comune alla data del decesso, l'agevolazione non può essere riconosciuta.

Il ritardo comporta comunque le sanzioni descritte nella guida sulla successione in ritardo.

Chi paga l'IMU sulla casa ereditata?

Dal giorno del decesso l'IMU è dovuta da chi è diventato proprietario o titolare di un diritto reale sulla casa, per la propria quota. Due situazioni frequenti:

• coniuge superstite: per legge (art. 540 c.c.) ha il diritto di abitazione sulla casa adibita a residenza familiare. Come titolare di un diritto reale di godimento, è lui il soggetto passivo IMU per l'intera casa; se vi abita e la casa non è di lusso (A/1, A/8, A/9), come abitazione principale è esente;
• figli o altri eredi che non vi abitano: pagano l'IMU sulla propria quota, come per una seconda casa, con le aliquote del comune.

Le regole di dettaglio (scadenze, eventuali dichiarazioni, aliquote) dipendono anche dalle delibere del comune in cui si trova la casa.

Si può vendere la casa ereditata prima della successione?

Chi accetta l'eredità diventa proprietario dalla data del decesso, ma per vendere servono alcuni passaggi formali. Nella pratica il notaio che stipula la vendita verifica che:

• la dichiarazione di successione sia stata presentata (serve anche per la voltura);
• l'acquisto dell'erede risulti dai registri immobiliari, con la trascrizione dell'accettazione dell'eredità (art. 2648 c.c.), necessaria perché la catena dei passaggi di proprietà sia continua.

Vendere la casa è un atto che implica l'accettazione dell'eredità (accettazione tacita, art. 476 c.c.); anche alcuni atti preparatori possono essere valutati in questo senso, a seconda del caso concreto. Le modalità di trascrizione dell'accettazione tacita sono state oggetto di una modifica legislativa recente (L. 182/2025): prima di firmare conviene farsi indicare dal notaio come verrà gestita nel caso concreto.

Si pagano tasse sulla plusvalenza quando si vende la casa ereditata?

No. L'art. 67, comma 1, lettera b), del TUIR tassa la plusvalenza sulla vendita di immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni, ma esclude espressamente quelli acquisiti per successione. Chi eredita una casa e la vende, anche dopo pochi mesi e a un prezzo superiore al valore dichiarato in successione, non paga IRPEF né imposta sostitutiva sulla differenza.

L'esclusione non riguarda i terreni edificabili: la plusvalenza sulla loro vendita è tassata a prescindere dal tempo trascorso e dalla provenienza.

Restano invece dovute, a carico di chi compra, le normali imposte sull'acquisto, e le spese notarili della vendita.

Come si gestisce una casa ereditata tra fratelli?

Senza testamento, se gli eredi sono più fratelli la casa diventa di tutti in comunione ereditaria, in proporzione alle quote (per esempio 1/2 ciascuno se sono due figli e non c'è il coniuge). Le regole principali del codice civile:

Nella dichiarazione di successione ogni erede risulta con la propria quota e la voltura viene fatta di conseguenza; gli accordi tra fratelli (assegnazione a uno, vendita, divisione) sono un passaggio successivo, che normalmente richiede un atto notarile. Le quote di ciascuno sono spiegate nella guida sulla successione senza testamento.